La SCPI en nue-propriété : placer son épargne tout en allégeant sa fiscalité
Comment fonctionne la SCPI en nue-propriété ?
On parle de nue-propriété lorsqu’il y a démembrement de propriété, c’est-à-dire qu’un actif est séparé de manière temporaire en deux parties :
- d’un côté l’usufruit, qui permet de profiter et de tirer parti du bien, donc recevoir des loyers
- de l’autre, la nue-propriété, qui consiste à posséder un actif mais sans disposer de la jouissance du bien durant la période de démembrement.
En tant qu’épargnant nu-propriétaire, vous ne percevez donc aucun revenu durant toute la durée du démembrement. En revanche, vous profitez d’une décote à l’achat sur le prix des parts, qui peut varier entre 20% et 45%. Plus la période de démembrement est longue, plus la décote est importante.
À l’issue de la période de démembrement, vous récupérez la pleine propriété de vos parts et pouvez choisir entre les conserver ou les vendre.
Quels sont les avantages de la SCPI en nue-propriété ?
Profiter d'une fiscalité attrayante
En investissant dans des parts de SCPI en nu-propriété, et étant donné que le nu-propriétaire ne reçoit aucun revenu durant la période de démembrement, aucune fiscalité n’est appliquée. En effet, le nu-propriétaire n’est redevable d’aucun impôt sur le revenu, de taxe foncière ou encore d’impôt sur la fortune immobilière en lien avec la SCPI.
Récupération sans frais de la pleine propriété
Contrairement à l’achat immobilier classique, lorsque le nu-propriétaire récupère la pleine propriété à l’issue de la période de démembrement, ce dernier n’a pas à payer de frais de reconstitution.
Seuls la revente de ses parts et les revenus locatifs perçus s’il choisit de conserver ses parts seront soumis à l’impôt et aux prélèvements fiscaux.
Bénéficier d'une décote importante
Acheter des parts de SCPI en nue-propriété permet d’investir dans l’immobilier à moindre coût. En effet, en tant que nu-propriétaire, vous bénéficier d’une décote des prix allant de 20% à 45% selon la durée de démembrement. En contrepartie, vous ne recevrez pas de revenu locatif durant toute la période de démembrement.
Choisir de garder ou vendre ses parts
À l’issue de la période de démembrement, le nu-propriétaire, qui a récupéré la pleine propriété de ses parts de SCPI, peut agir comme bon lui semble. Il peut donc choisir de conserver ses parts et ainsi, bénéficier de revenus complémentaires (soumis à l’impôt sur le revenu). Il peut également choisir de revendre ses parts et ainsi, profiter d’une éventuelle plus-value.
Pourquoi investir dans une SCPI en nue-propriété ?
Placer son épargne sans générer d'impôt supplémentaire
Préparer sa retraite
Se constituer un patrimoine immobilier autrement
À qui s'adresse la nue-propriété en SCPI ?
Généralement, la SCPI en démembrement s’adresse à des contribuables fortement imposés, dont la tranche marginale d’imposition est supérieure ou égale à 30%.
En effet, la pleine propriété de parts de SCPI génère des revenus importants, mais ceux-ci sont soumis à une taxation élevée, pouvant atteindre près de 60% pour les contribuables dans une tranche marginale d’imposition de 41%, en raison des impôts fonciers et des prélèvements sociaux.
Exemple d’investissement
10 541 € NP SOGENIAL – 10 ans de démembrement
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nue-propriété
Quels sont les inconvénients de la SCPI en nue-propriété ?
Blocage des parts
Il peut être difficile de revendre ses parts avant la fin de la période de démembrement. En effet, une part ne peut être cédée que dans son intégralité et donc, avec l’accord de l’usufruitier. Cela rend difficile la revente partielle ou totale des parts pendant la durée du démembrement.
Absence de revenus
Le nu-propriétaire ne perçoit pas les revenus distribués par la SCPI pendant la durée du démembrement, ce droit revenant à l’usufruitier. Cela signifie que le nu-propriétaire ne bénéficiera pas de revenus complémentaires pendant la période de démembrement.
Prix de la part non garanti
Le prix de la part n’est pas garanti lors de l’achat en nue-propriété. En effet, le gain potentiel attendu lors du remembrement est soumis aux fluctuations du marché immobilier et du prix des parts de SCPI.
Si le prix de la part baisse pendant la période de démembrement, l’investisseur peut subir une perte de valeur à la fin du démembrement.
Durée de démembrement
La durée du démembrement peut être longue, allant de plusieurs années à plusieurs décennies. Cela signifie que l’investisseur doit attendre jusqu’à la fin du démembrement pour récupérer la pleine propriété des parts.
Questions fréquentes sur la SCPI
Est-il possible de procéder soi-même au démembrement de parts en pleine propriété ?
OUI
Vous pouvez tout à fait envisager d’acquérir des parts en pleine propriété et de donner la nue-propriété à vos enfants par exemple, dans le cadre d’une transmission patrimoniale et afin de préparer au mieux votre succession.
Investir en SCPI est-il risqué ?
Comme tout investissement immobilier, la SCPI ne présente pas de capital garanti ni de rendement garanti. Toutefois, la SCPI va permettre de mutualiser le risque foncier et de carence locative car la SCPI va posséder plusieurs dizaines voir centaines d’actifs immobiliers.
À partir de quel montant puis-je investir en SCPI ?
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