Communication sur la valorisation de la SCPI Epsilon 360°

Communiqué du 20 septembre 2023

« Suite aux recommandations de l’AMF, Epsilon Capital a procédé à une estimation de la valeur de reconstitution du patrimoine de la SCPI Epsilon 360° à mi-année. Afin de tenir compte de l’évolution significative du patrimoine de la SCPI au mois de juillet 2023 (4 acquisitions pour un montant d’environ 15 m€), la valeur de reconstitution a été calculée sur la base de la situation au 31/07 et non celle au 30/06.

Pour cet exercice, il a été décidé de procéder à une valorisation interne de chaque ligne composant le patrimoine au regard :

• du coût d’une campagne d’expertise indépendante supplémentaire pour la SCPI et donc ses associés ;
• de l’écart important (environ 9%) existant entre la valeur de reconstitution et le prix de souscription au 31/12/2022 ;
• de l’importante activité à l’acquisition de la société de gestion au 1er semestre 2023, lui permettant de disposer de nombreux avis de valeurs indépendants tenant compte des nouvelles conditions de marché et de disposer d’une bonne appréciation de la valorisation des actifs détenus par la SCPI.

Il est à noter par ailleurs que la SCPI Epsilon 360° est très peu exposée aux bureaux (classe d’actif ayant subi un fort « repricing » depuis la hausse des taux), à la logistique et à la santé, (classes d’actifs « prime » pour lesquelles les taux de rendement ont décompressé le plus fortement) et a, en revanche, une exposition significative aux commerces de périphérie qui ont, à ce stade, été nettement moins impactés par la remontée des taux.

Epsilon Capital a ainsi repris les méthodes de valorisation issues des expertises indépendantes au 31/12/2022 et des avis de valeurs indépendants réalisés au 1er semestre 2023 :

• Les loyers ont été actualisés, le cas échéant, sur la base des dernières indexations ;
• Les taux de capitalisation appliqués ont été apprécié par les gérants de la SCPI comme expliqué plus haut ; 
• Les valorisations ainsi obtenues par la « méthode du revenu » ont été comparées aux valorisations réalisées par l’expert indépendant de la SCPI, BNP Real Estate (expertises ou avis de valeur, le cas échéant) selon la « méthode de comparaison » afin de tenir compte, outre l’évolution significative des loyers et des taux de capitalisation, de valeurs vénales cohérentes.

Sur la base de cette méthodologie, la valeur de reconstitution calculée au 31/07/2023 demeure significativement supérieure au prix de souscription.

Nous confirmons de nouveau qu’aucun ajustement à la baisse du prix de part n’est d’actualité.

Il en va de même pour la projection réalisée au 31/12/2023, étant entendu qu’une actualisation sera effectuée début janvier sur la base de la campagne d’expertise indépendante au 31/12/2023. »