Comprendre le fonctionnement d’une SCPI
Qu'est-ce qu'une SCPI ?
Une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) est une forme d’investissement collectif immobilier en France. Son objectif est d’acquérir et de gérer des biens immobiliers locatifs, offrant ainsi la possibilité à de nombreux investisseurs d’investir dans l’immobilier autrement. Les investisseurs reçoivent des revenus sous forme de loyers et de plus-values lors de la vente des actifs.
Les SCPI peuvent investir dans différents types d’actifs immobiliers, tels que des bureaux, des commerces, des entrepôts, des résidences de services, etc. Les SCPI offrent aux investisseurs une diversification de leur portefeuille immobilier, une gestion professionnelle, une liquidité accrue par rapport à l’investissement direct dans un bien immobilier, ainsi qu’un accès à des actifs immobiliers qu’il serait difficile d’acquérir seul.
Un peu d'histoire
Créées en France dans les années 60, l’objectif initial était de permettre à un plus grand nombre de personnes de participer à des investissements immobiliers, qui étaient traditionnellement réservés aux investisseurs fortunés.
Au fil des années, les SCPI ont connu un développement important en France, et leur offre s’est élargie pour inclure différents types de biens immobiliers, tels que des bureaux, des commerces, des entrepôts ou encore des logements. Les investisseurs ont ainsi accès à une gamme de produits diversifiée, offrant des rendements attractifs et une certaine stabilité.
Aujourd’hui, les SCPI sont devenues un outil d’investissement immobilier populaire en France, offrant une alternative intéressante.
Face à l’inflation, les produits d’épargne traditionnels sont en perte de souffle. Si le livret A est passé à 3% en 2023, son rendement reste malgré tout relativement faible. En comparaison, la SCPI affiche des rendements bien plus élevés et stables, malgré l’inflation. En 2022, le taux de rendement moyen était de 4,45%.
Investir dans l'immobilier autrement
Étape 1 – Collecte des fonds
La société de gestion qui gère la SCPI collecte les fonds auprès d’investisseurs en émettant des parts.
Étape 2 – Acquisition d’actifs immobiliers
La SCPI utilise ces fonds pour acquérir un portefeuille d’actifs immobiliers diversifiés, tels que des bureaux, des commerces, des entrepôts, des logements, etc.
Étape 3 – Gestion des actifs
La SCPI est responsable de la gestion des actifs immobiliers, y compris la location, l’entretien ou encore la rénovation.
Étape 4 – Distribution des revenus
Les revenus générés par les actifs immobiliers (loyers, plus-values,…) sont distribués aux investisseurs sous formes de dividendes réguliers et en fonction du nombre de parts détenus par les investisseurs.
Étape 5 – Valorisation des parts
La valeur des parts de la SCPI peut augmenter ou diminuer en fonction de l’évolution de la valeur de l’ensemble du portefeuille d’actifs immobiliers.
Pourquoi investir en SCPI ?
Aucune contrainte de gestion
Les SCPI permettent d’investir dans l’immobilier sans avoir à gérer directement un bien immobilier. Cela permet de bénéficier des avantages de l’investissement immobilier, tels que les revenus locatifs, sans les contraintes de gestion. Ces tâches sont effectuées par la société de gestion de la SCPI.
Diversification du patrimoine
Les SCPI offrent une diversification du portefeuille, car elles permettent d’investir dans plusieurs biens immobiliers, souvent situés dans différents secteurs géographiques ou d’activités.
Mutualisation des risques
Les SCPI investissent souvent dans plusieurs biens immobiliers situés dans différentes régions et secteurs d’activité. Cela permet de réduire le risque global de l’investissement immobilier et d’offrir une meilleure protection contre les risques locatifs, économiques et de marché.
Rendement attractif
Les SCPI offrent un rendement attractif, souvent supérieur à celui des placements financiers traditionnels, tels que les livrets d’épargne ou les fonds en euros des assurances vie.
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À quel profil s’adresse la SCPI ?
La SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) peut s’adresser à différents profils d’investisseurs, qu’ils soient novices ou expérimentés, souhaitant diversifier leur patrimoine ou cherchant à obtenir des revenus complémentaires.
Accessible
Les SCPI sont accessibles à partir de quelques milliers d’euros, ce qui les rend accessibles à un large public. Les investisseurs peuvent ainsi bénéficier des avantages de l’investissement immobilier, tels que les revenus locatifs, sans avoir à gérer directement un bien immobilier.
Gestion simplifiée
En général, les SCPI sont adaptées aux investisseurs qui cherchent à diversifier leur portefeuille en investissant dans l’immobilier, tout en bénéficiant d’une gestion simplifiée et d’un rendement régulier.
Les différents types de SCPI
Il existe plusieurs catégories de SCPI pour répondre aux besoins et préférences des différents types d’investisseurs.
Les SCPI sont conçues pour offrir un choix diversifié d’options d’investissement répondant à ces différents besoins. Ainsi, on distingue 3 typologies de SCPI.
SCPI DE RENDEMENT
Les SCPI de rendement sont les plus connues. Elles ont pour objectif principal de générer des revenus complémentaires à leurs associés. Les SCPI de rendement investissent principalement dans des biens immobiliers professionnels tels que des bureaux, des commerces, des entrepôts, des hôtels, etc. Ils les louent ensuite à travers des baux commerciaux et génèrent ainsi des loyers. Les revenus locatifs générés par ces biens sont redistribués aux investisseurs sous forme de dividendes.
SCPI FISCALE
Les SCPI fiscales sont spécialisées dans les investissements immobiliers d’habitation bénéficiant d’un avantage fiscal, tels que les dispositifs Pinel, Malraux ou encore Monuments Historiques. Elles ont pour objectif de réduire vos impôts en contrepartie de leur investissement.
SCPI DE CAPITALISATION
Les SCPI de capitalisation investissent dans des biens immobiliers présentant un potentiel de valorisation à long terme, tels que des immeubles en cours de rénovation ou des biens situés dans des quartiers en développement. Les revenus locatifs générés sont réinvestis dans le patrimoine immobilier pour augmenter sa valeur. Ainsi, contrairement aux deux autres types de SCPI, la SCPI de capitalisation ne distribue pas de revenus mais a pour vocation de créer une plus-value à terme sur la revente du bien.
Les différentes valeurs des SCPI
La valeur de part
La valeur de la part correspond au prix d’achat de l’investisseur. Elle est fixée librement par la SCPI dans une fourchette de -10%/+10% par rapport à la valeur de reconstitution de la SCPI.
La valeur de retrait
La valeur de retrait correspond à la valeur de revente de la part, déduction faite des frais de souscription qui s’élèvent plus ou moins à 10%.
La valeur de réalisation
La valeur de réalisation représente la valeur vénale de la part. Elle représente la valeur des actifs immobiliers et financiers. Tous les ans, un expert indépendant valorise le patrimoine immobilier de la SCPI.
La valeur de reconstitution
La valeur de reconstitution correspond à la valeur de réalisation augmenté des frais qui permettraient de « reconstituer » le patrimoine de la SCPI. Cette valeur est considérée comme étant la vraie valeur de la SCPI.
Les différentes méthodes pour investir en SCPI
Au comptant
Investir au comptant vous permet d’acheter des parts de SCPI avec votre épargne, sans recourir à un emprunt. Vous évitez les frais d’emprunt, tels que les intérêts et les frais de dossier. Ainsi, vous bénéficier immédiatement de la rentabilité de la SCPI. Ce type d’investissement en SCPI est le plus courant.
- Créer des compléments de revenus immédiats
- Optimiser ses placements peu rémunérateurs
- Investir l’épargne dont on n’a pas besoin
À crédit
Investir à crédit consiste à recourir à un emprunt pour acheter des parts de SCPI. Cette méthode d’investissement permet de profiter de l’effet de levier et de prévoyance du crédit. L’investisseur se crée un patrimoine sans épargne préalable (attention aux éventuels frais d’emprunt qu’il sera peut-être nécessaire de mettre en apport).
- Bénéficier de l’effet de levier du crédit et de la capacité d’emprunt
- Investir sans épargne préalable
- Optimiser la fiscalité du placement
En démembrement
Investir en démembrement consiste à scinder les droits de propriété entre des parts en usufruit et en nue-propriété. Cette méthode permet de bénéficier d’une décote sur le prix de la part (qui augmente en fonction de la durée du démembrement).
L’acquisition de parts de SCPI en nue-propriété prive le nu-propriétaire de loyers pendant toute la durée de démembrement. À la fin du démembrement, il retrouve la pleine propriété de ses parts de SCPI et peut obtenir un revenu complémentaire.
L’acquisition de parts en usufruit consiste à percevoir temporairement les revenus locatifs générés par les parts de SCPI. À l’issue de la période de démembrement, l’usufruitier cesse de percevoir les revenus locatifs et la pleine propriété des parts de la SCPI revient au nu-propriétaire.
- Percevoir des revenus différés
- Réduire la fiscalité de son patrimoine
- Adapter selon ses besoins : revenus immédiats ou non
Via l’assurance vie
Investir en SCPI via une assurance vie ou un contrat de capitalisation permet de souscrire à une SCPI indirectement. Cette méthode offre une fiscalité avantageuse en cas de retrait, notamment en termes de taux d’imposition sur les plus-values réalisées.
De plus, l’assurance vie ou le contrat de capitalisation permettent une gestion simplifiée et flexible de son patrimoine immobilier, notamment en termes de transmission. Les frais d’entrées sont également minorés, permettant à l’épargnant de souscrire à davantage de parts.
À noter que les SCPI proposées dans les contrats peuvent être sélectionnées par l’assureur et peuvent être soumises à des frais d’entrée et de gestion spécifiques.
- Frais de souscription minorée
- Fiscalité neutralisée et avantageuse
- Rachat à tout moment (la liquidité étant assurée par l’assureur)
Typologies des SCPI
Il existe différentes typologies de SCPI afin de répondre à des objectifs et des préférences différents. Certains investisseurs peuvent être intéressés par les bureaux en raison de leur stabilité locative, tandis que d’autres préfèrent les commerces en raison de leur potentiel de rendement plus élevé. Les investisseurs peuvent également souhaiter diversifier leur portefeuille immobilier en investissant dans différentes typologies de SCPI, afin de répartir les risques et d’optimiser leur rendement.
Chaque typologie de SCPI présente des caractéristiques spécifiques en termes de risque, de rentabilité, de durée des baux, de vacance locative, etc. Les investisseurs peuvent donc choisir la typologie de SCPI qui correspond le mieux à leur profil d’investisseur et à leurs objectifs financiers.
SCPI de Bureaux
Les SCPI de bureaux sont les plus représentées sur le marché. Elles sont composées d’au moins 70% d’actifs de bureaux et ont pour locataires de grandes entreprises. Ce secteur est reconnu comme stable et sécurisé.
SCPI de Commerces
Les SCPI de commerces sont composées d’au moins 70% de commerces. Elles ont principalement pour locataires des commerces de petites tailles, tels que des magasins de prêt-à-porter, des supermarchés, des magasins de services, etc. Ce secteur est reconnu comme résilient aux cycles économiques.
SCPI Spécialisées
Les SCPI spécialisées sont également classifiées comme innovantes. Elles concernent des actifs immobiliers spécifiques qui jouent un rôle important au sein de la société et qui répondent à une demande stable. Elles comptent des actifs dans le secteur de la santé, tels que des cliniques ou des EHPAD, mais également des entrepôts, des hôtels, etc.
SCPI Diversifiées
Les SCPI diversifiées ne possèdent aucune classe d’actifs à plus de 70%. Elles investissent dans différents types d’actifs immobiliers, tels que des bureaux, des commerces, des logements, des entrepôts, etc. Ce type de SCPI propose généralement des rendements supérieurs à la moyenne du marché grâce à sa diversification.
Quels sont les risques ?
Perte en capital
Les SCPI sont soumises aux fluctuations du marché immobilier, qui peuvent entraîner une baisse de la valeur de l’investissement et donc une perte en capital. Il n’existe pas de garantie en capital lors d’un investissement dans des parts de SCPI.
Liquidité
Les parts de SCPI peuvent être moins liquides que d’autres investissements. La vente des parts de SCPI peut être plus complexe et plus longue que la vente d’autres titres de valeurs mobilières.
Revenus non garantis
Les revenus des SCPI ne sont pas garantis, car ils dépendent des loyers perçus sur les biens immobiliers détenus par la SCPI. Si les locataires ne paient pas leur loyer ou si les biens immobiliers sont vacants, les revenus de la SCPI peuvent être affectés.
Marché
Les valeurs des parts de SCPI peuvent fluctuer en fonction des conditions du marché immobilier et des fluctuations des taux d’intérêt.
Crédit
Les SCPI peuvent avoir recours à l’endettement (dans certaines limites) pour financer leurs acquisitions immobilières, ce qui peut entraîner des risques de défaut de paiement sur ces prêts.
Gestion
Les performances des SCPI dépendent des compétences et des décisions prises par les gestionnaires de fonds, ce qui peut entraîner des risques de mauvaise gestion.
Questions fréquentes sur la SCPI
Quels sont les avantages de la SCPI ?
Investir en SCPI permet d’investir dans l’immobilier sans contrainte. La SCPI présente plusieurs avantages : mutualisation des risques, absence de gestion, et rendement attractif.
Investir en SCPI est-il risqué ?
Comme tout investissement immobilier, la SCPI ne présente pas de capital garanti ni de rendement garanti. Toutefois, la SCPI va permettre de mutualiser le risque foncier et de carence locative car la SCPI va posséder plusieurs dizaines voir centaines d’actifs immobiliers.
À partir de quel montant puis-je investir en SCPI ?
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